전세 세입자가 전입신고를 하면 다음날 00시부터 효력이 발생하는데
(오늘 전입신고시 확정일자를 최대한 빨리 받아도 오늘 밤 자정부터 효력 발생)
전입신고시 확정을 받기까지 최소 하루 정도의 시간을 이용해 사기를 치는 경우가 종종 발생되어
정부에서 전세사기 방지를 위한 대책 마련안을 세운다고 합니다.
세입자가 전입신고를 한 날 집주인이 대출을 받아 확정일자 효력이 생기기 전에
은행에선 세입자가 있다는 사실을 알 수 없을 뿐더러 세입자도 집이 은행에 저당 잡힌 집이라는
사실을 모르기 때문에 종종 이런 경우로 사기를 많이 친다고 해요.
(전입신고날 채무를 갚지 못한 집주인에게 팔아 넘기는 등 다양한 방법의 사기가 많아요)
게다가 집주인이 대출한 돈을 갚지 못했을 때 집에 대한 권리도 은행에서 우선으로 갖게되어
경매로 넘어간다면 경매에서 집이 팔려 생긴 돈을 전세 세입자 보증으로 돌려주기 전에
은행이 가져가게 되고 세입자는 경매 금액이 대출금보다 적거나 같을시 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생돼요.
먼저 전세 사기 유형 먼저 살펴보고 갈게요!
★전세사기 유형★
○ 대리인이 이중계약을 하는 경우
○ 깡통전세를 계약하는 경우
○ 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우
○ 신탁 사기의 경우(집에대한 소유권 ->신탁회사)
그래서 정부는 집주인이 집을 담보로 대출금을 받기 전에 은행이 그 집에 들어올 세입자가 있는지 확인 후
대출금을 조정하는 제도를 만들었다고 해요.
앞으로는 은행이 대출 심사 과정에서 집에 대한 임대차 계약 내용을 확인 할 수 있어
전세 세입자의 여부와 보증금을 확인하고 대출을 진행할 수 있게 됩니다.
임대차 계약서는 전월세 신고를 할 때 제출하는데 계약 체결 30일 이내에 부동산거래관리시스템을 통해
진행해야하기 때문에 전입신고를 하기 전에도 전월세 신고 내역을 통해 은행에서 세입자의 존재를 확인할 수 있어요.
그래도 100% 안심할 수 없다는 점-!
그렇기때문에 제가 지금부터 말씀드리는 내용은 계약 체결 전/후로 꼭 확인하셔야 돼요!
1. 가장 기본적인 계약 전 시세(깡통전세인지 확인해보기), 등기부등본떼보기, 계약자와 소유자가 일치하는지,
선순위 권리관계 등 꼼꼼히 확인해볼 것 (특히 다세대주택, 빌라)
2. 가급적 계약은 집주인과 세입자가 직접 계약하기
(만일 대리인이 계약하게 될 경우 위임장과 같은 인감증명서, 대리인 신분증과 같은 서류 꼼꼼히 살펴보고
계약 체결 전 집주인과 직접 통화하여 계약 내용 다시 확인하고 보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내주기)
3. 잔금 치르는 날 해당 집에 등기신청 되어있는지 확인해보기
4. 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등으로 계약할 집 시세 확인하여 전세와 매매가격이 비슷한지 알아보기
(갭투자를 위해 계약할 경우 등기부등본을 통해 주택에 빚이 얼마나 있는지(근저당권) 등기부등본 '을구'에서
확인해보고 안전한 집이라도 집값이 떨어질 경우 깡통주택이 될 수 있기 때문에 계약을 맺은 후
전세보증금반환보증에 가입해두기)
전세보증보험 가입, or 전세권 설정할 것 (주택도시보증공사, 한국주택금융공사 서울보증보험)
5. 임대차 계약을 하자마자 빨리 전월세 계약신고를 통해 은행이 빨리 알 수 있도록 조치 취하기
6. 전입신고 후 확정일자 꼭 받기
7. 신탁 전세 사기 확인 해보기
(등기부등본 '갑구'를 확인하면 신탁 계약 내역을 확인할 수 있으니 계약하는 집의 집주인이 신탁회사인지 확인하고
신탁 계약이 있는데 전세 계약에는 문제가 없다고 한다면 등기소에서 '신탁원부' 발급받아 확인하기!)
그렇다면 앞으로 어떻게 바뀔까?
● 자가진단 안심 전세 앱
계약 체결시 집주인은 세입자의 빚이나 체납내역 등을 은행을 통해 모두 확인할 수 있지만
역으로 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없어요, 이건 너무 억울하잖아요?
그래서 보증금을 돌려줄 여력이 있는지 없는지 확인할 수 있도록
'자가진단 안심전세 앱'을 만들어 집주인이 임대보증보험에 가입했는지, 전세사기 이력이 있는지,
세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가가 어느 정도인지 확인할 수 있도록 한다고 해요.
그리고 체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야한답니다!
● 사기로 당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약 추가
첫 부동산 거래하는 분들은 계약 체결시 무지한 상태로 가기 일쑤인데 (제 경험 ㅎ)
정부에서도 이런 상황을 막기 위해 부동산 임대 표준계약서에 '세입자가 집에 대한 권리를
주장할 수 있는 상태가 될때까지(=대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나
근저당권을 설정하지 않는 다는 특약을 꼭 넣는 제도로 바뀐다니 확인 꼭 해주시구요,
금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때 확정일자 현황을 확인하고
전세보증금을 감안하도록 은행과도 협의할 예정이랍니다!
● 최우선 변제금액 높이기
담보 설정 순위 (담보대출 받은 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 돌려받을 수 있는 순서)에
상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있는 최우선 변제금액을 높인다고 합니다!
서울 5,000만원, 수도권 과밀억제지역 4,300만원, 광역시 2,300만원, 그 밖의 지역 2,000만원에서
법무부와 함께 관련법을 수정한다고 하니 다음달 2일까지 기다려보자구요!
● 살 곳 마련해주기
주택도시기금에서 1억 6천만원을 1% 금리로 빌려줘 당장 살 곳을 마련해주고
주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데 여기서 살 수 있도록 해준답니다.
● 전세보증보험 가입료 지원
사전에 전세보증보험료가 부담스러워 가입을 하지 않았던 분들이 꽤 많았는데 이런 일들이 잦아지면서
꼭 가입할 수 있도록 권장하고 정부에서 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하기로 했다고 합니다.
그러니 이제부터 부담갖지 말고 꼭! 전세보증보험에 가입합시다!
+)여태 전세사기로 신고를 해도 사기죄가 성립되지 않아 형사 고소도 어려웠고 민사재판에서 이겨도
집주인이 잠수를 타거나 죽거나하면 돌려받을 방법이 없었는데
정부에서 이런 일을 방지하기 위해 떼인 돈을 받아주는 추심반을 운영할 예정이라고 합니다.
전세사기에 연루된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 바꾼다니 조금만 기다려보자구요!
그동안 전세사기 문제로 정말 말만 많았었는데 정말 사기당하는 분들이 많이 생겨나면서
이제서야 전세보증금을 지킬 수 있는 제도가 생긴다는게 조금 씁쓸하네요.
정말 흔히 주변에서 일어날 수 있는 일이니 당장에 내일이 아니더라도 주의깊게 읽고 기억해두자구요.
주변에 지인들 얘기 들어보면 부동산 공인중개사 껴서 브로커들이 대규모로 사기치는 경우가 많다보니
결국엔 본인이 사전에 많은 공부를 하고 많이 알아보고 꼼꼼하게 구해야 이러한 일들을 예방할 수 있으니
부동산도, 공인중개사분들도 너무 믿지 말고 항상 주의깊게 보고 꼼꼼히 따져가며 알아보세요!!!!!
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